你聽過以房養老嗎?俗話說:「金窩銀窩,不如自己的狗窩」,在傳統觀念裡,擁有自己的不動產才算有個「家」,因此有些人即使房貸占了每個月的一半收入,咬緊牙關無論如何也要買棟房子,都快入不敷出了,更遑論要存錢。直到要退休了,才發現勞保少得可憐、存款根本不夠用,但又捨不得賣房子,進退兩難。

因此,政府推動以房養老方案,適合無子女、有房產但沒金錢的長者,只要將房子抵押給銀行,不但可以繼續住在房子裡,還能每個月領到養老金。

什麼是以房養老?

以房養老是一種「逆向抵押貸款」,一般的抵押貸款是先借出錢來買房子,而借錢的時候銀行會要求房子要抵押給銀行,而且屋主必須每個月定期還錢,直到貸款還清,房子才真正屬於屋主。而以房養老則是相反的程序,房子一開始就是屬於屋主的,但屋主拿這間有價值的房子抵押給銀行,讓銀行願意借錢給屋主過生活,屋主可以每個月領錢,直到領的錢和房子的價值相等,則房子歸銀行所有。

所以實際上,以房養老的方案為:滿一定年齡之民眾,將自己的房子抵押給政府或銀行,轉換為養老金,每個月領取固定生活費,等到給付額已達上限,或是申請人身故後,房屋所有權即歸銀行所有,法定繼承人若想取回房產,可以支付銀行已借款項及利息,即可贖回房產。

以房養老大致可分為二類——政府擔保之「公益型」以房養老,及銀行發售的「商業型」以房養老商品。前者屬政府的社會福利措施,門檻相當高,對象限定65歲以上之弱勢族群,且房子「必須沒有法定繼承人」,也就是說,獨居者才能申請,但給付沒有固定年限。商業型的以房養老商品只須達到一定年齡及最低貸款年限,但最多只給付35年。

以房養老的優點

讓房屋所有權人將缺乏流動性的資產轉為現金收入,且在房屋出售或是申貸者年限到期之前,無須償還此貸款,其中申貸年限依各銀行的專案為30-35年不等。換句話說,申貸者:

  1. 可以繼續住自己的家
  2. 每個月可以領取固定生活費
  3. 若月領金額夠高,可拿請居家看護,不用擔心生活無人照顧

以房養老的缺點

以房養老的本質是替老年人卓想,但也直接衝擊部分老年人的傳統價值觀,在許多老年人及子女的心中都根深蒂固地認為,若子女讓父母將房子拿去抵押,周圍親戚朋友恐怕免不了蜚短流長。

此外,在財務上的缺點有:

  1. 最多只能貸房價的7成,比起賣掉房子,有三成資產價值無法活用
  2. 最高給付35年,萬一活超過35年,就會發生沒地方住的窘境
  3. 各銀行同時大量處分抵押房產,恐將產生流動性壓力
  4. 通膨會讓每個月領到的養老金越來越沒購買力

目前可申辦以房養老專案的銀行有哪些?

政府自2015年11月推動以房養老,至今已3年多,核發超過3000件,其中最高鑑價金額為8000萬元,最高齡的申辦人為96歲、核貸額度總計166億元。

目前提供相關貸款商品的銀行共計12家,包含合作金庫、台灣銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行、台灣企銀行、高雄銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海儲蓄銀行、兆豐銀行、安泰銀行。各家貸款利率約介於1.86%~2.7%之間,年齡55~60歲,貸款年數為30或35年。

根據媒體報導,土地銀行統計,在該行申辦以房養老方案之民眾都位於六都,將近一半之申請人為雙北市民,台北市及新北市各占28%及21%,高雄市約占11%、台中市8%、桃園市7%、台南市6%。

華銀指出,各行庫以房養老案件集中雙北,主要是大都市不動產價值較高,年長者每月可領取的生活資金較多,因此帶動申辦意願。

我該以房養老嗎?

能夠住在自己的房子,反正入土後要房子也沒用,交給銀行好像也沒差,在你辦理以房養老前,請務必確定真的不把房子留給子女。

另外有些人會想說,如果我現在買房子,付20年的房貸,等老了可以再以房養老可以嗎?其實還是要回歸到你的財務現況,如果現在已經有一小筆資產,或有能力將相同的錢拿去投資,那除了以房養老,或許你有其他更好的選擇。

畢竟,中年的時候因為有子女,需要大一點的房子,而退休之後子女沒有同住,不但空間需求會改變,而且往往也要加裝一些安全設施,或是居住地要考量醫療需求,重新規劃居住方案也許可以讓你退休後的生活更愉快。

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