【理財】以房養老：用房子換養老金，是退休後的好選項嗎？

你聽過以房養老嗎？俗話說：「金窩銀窩，不如自己的狗窩」，在傳統觀念裡，擁有自己的不動產才算有個「家」，因此有些人即使房貸占了每個月的一半收入，咬緊牙關無論如何也要買棟房子，都快入不敷出了，更遑論要存錢。直到要退休了，才發現勞保少得可憐、存款根本不夠用，但又捨不得賣房子，進退兩難。

因此，政府推動以房養老方案，適合無子女、有房產但沒金錢的長者，只要將房子抵押給銀行，不但可以繼續住在房子裡，還能每個月領到養老金。

什麼是以房養老？

以房養老是一種「逆向抵押貸款」，一般的抵押貸款是先借出錢來買房子，而借錢的時候銀行會要求房子要抵押給銀行，而且屋主必須每個月定期還錢，直到貸款還清，房子才真正屬於屋主。而以房養老則是相反的程序，房子一開始就是屬於屋主的，但屋主拿這間有價值的房子抵押給銀行，讓銀行願意借錢給屋主過生活，屋主可以每個月領錢，直到領的錢和房子的價值相等，則房子歸銀行所有。

所以實際上，以房養老的方案為：滿一定年齡之民眾，將自己的房子抵押給政府或銀行，轉換為養老金，每個月領取固定生活費，等到給付額已達上限，或是申請人身故後，房屋所有權即歸銀行所有，法定繼承人若想取回房產，可以支付銀行已借款項及利息，即可贖回房產。

以房養老大致可分為二類——政府擔保之「公益型」以房養老，及銀行發售的「商業型」以房養老商品。前者屬政府的社會福利措施，門檻相當高，對象限定65歲以上之弱勢族群，且房子「必須沒有法定繼承人」，也就是說，獨居者才能申請，但給付沒有固定年限。商業型的以房養老商品只須達到一定年齡及最低貸款年限，但最多只給付35年。

以房養老的優點

讓房屋所有權人將缺乏流動性的資產轉為現金收入，且在房屋出售或是申貸者年限到期之前，無須償還此貸款，其中申貸年限依各銀行的專案為30-35年不等。換句話說，申貸者：

1. 可以繼續住自己的家
2. 每個月可以領取固定生活費
3. 若月領金額夠高，可拿請居家看護，不用擔心生活無人照顧

以房養老的缺點

以房養老的本質是替老年人卓想，但也直接衝擊部分老年人的傳統價值觀，在許多老年人及子女的心中都根深蒂固地認為，若子女讓父母將房子拿去抵押，周圍親戚朋友恐怕免不了蜚短流長。

此外，在財務上的缺點有：

1. 最多只能貸房價的7成，比起賣掉房子，有三成資產價值無法活用
2. 最高給付35年，萬一活超過35年，就會發生沒地方住的窘境
3. 各銀行同時大量處分抵押房產，恐將產生流動性壓力
4. 通膨會讓每個月領到的養老金越來越沒購買力

目前可申辦以房養老專案的銀行有哪些？

政府自2015年11月推動以房養老，至今已3年多，核發超過3000件，其中最高鑑價金額為8000萬元，最高齡的申辦人為96歲、核貸額度總計166億元。

目前提供相關貸款商品的銀行共計12家，包含合作金庫、台灣銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行、台灣企銀行、高雄銀行、中國信託銀行、台新銀行、上海儲蓄銀行、兆豐銀行、安泰銀行。各家貸款利率約介於1.86%~2.7%之間，年齡55~60歲，貸款年數為30或35年。

根據媒體報導，土地銀行統計，在該行申辦以房養老方案之民眾都位於六都，將近一半之申請人為雙北市民，台北市及新北市各占28%及21％，高雄市約占11％、台中市8％、桃園市7％、台南市6％。

華銀指出，各行庫以房養老案件集中雙北，主要是大都市不動產價值較高，年長者每月可領取的生活資金較多，因此帶動申辦意願。

我該以房養老嗎？

能夠住在自己的房子，反正入土後要房子也沒用，交給銀行好像也沒差，在你辦理以房養老前，請務必確定真的不把房子留給子女。

另外有些人會想說，如果我現在買房子，付20年的房貸，等老了可以再以房養老可以嗎？其實還是要回歸到你的財務現況，如果現在已經有一小筆資產，或有能力將相同的錢拿去投資，那除了以房養老，或許你有其他更好的選擇。

畢竟，中年的時候因為有子女，需要大一點的房子，而退休之後子女沒有同住，不但空間需求會改變，而且往往也要加裝一些安全設施，或是居住地要考量醫療需求，重新規劃居住方案也許可以讓你退休後的生活更愉快。