【理財】二房東小心！轉租新制6月1日上路

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薪水增加幅度總是跟不上物價，對小資族來說，想要達成財務自由，不再被錢追著跑，開源節流都很重要，不只在正職工作上要努力提升專業求加薪，提高「主動收入」，增加「被動收入」也很重要。

所謂的被動收入是指剛開始需要大量努力，之後只需一點心力維持，即使不用多付出也不會停止的收入，股息、房租、出書的版稅、或開設線上課程的收入等都屬之。有些人腦袋轉得快，房子買不起，乾脆當起二房東，一樣也可以靠房地產賺錢。

對二房東的法令規範太模糊

上個月（2月）高雄市有一位李姓男子未經房東同意，將承租的房屋轉租給另名蔡姓男子，沒想到蔡男竟在屋內燒炭自殺，房子一夜間變成凶宅，第一審法院認定，李男違反租約不得轉租、出借約定，讓房屋成為凶宅，判賠原房東100萬元。

此外，曾經號稱「新北市我有一百多間房，你怎麼租都會遇到我！」的張姓房東屢上新聞媒體，也算是另類公眾人物，但她除了出租自有房屋外，也承租低價公寓，再高價出租當二房東，只是長期以來我國對二房東的法令規範較模糊。

內政部在今（2019）年2月23日公告「住宅包租契約應約定及不得約定事項」（包租契約）以及「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」（轉租契約），針對租賃房屋進行更詳細的規範。

租賃住宅包租業（簡稱包租業）是指承租租賃住宅並轉租，擔任專業二房東的角色。新規定中包含押金、水電費、修繕義務等都明令之內，並要求二房東不得超收電費、強制告知凶宅資訊，若租約違反規定，得依《消保法》處3萬元以上30萬元以下罰鍰，預計在今年6月1日實施。

押金數額最高不得超過「2個月租金之總額」，且為避免二房東拒不返還押金，明令在租期屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時就必須返還押金。

新制明定轉租的租賃期間不得少於30天，也不得超過包租契約的租賃期間。

雙方可以約定水、電、瓦斯費由誰付，但電費如果是承租人負擔時，計算基礎不得超過「台電夏季用電量最高級距之每度金額」，杜絕包租業藉收取高額電費牟利，以去年為例，金額為6.41元。

定型化契約所附房屋現況確認書中，要求需載明房屋是否為輻射屋、海砂屋或凶宅，如果包租業者有隱匿情況，房客可要求解約。

房租及附屬設備損壞時，原則上由包租業負責修繕，若損壞可歸因承租人造成時，包租業即不負修繕義務。

消保處簡任秘書陳星宏表示，新的定型化契約主要是規範住宅專業代管、包租業者和租客、房主之間權利義務，除了避免惡質二房東，也鼓勵房東如果沒有空管理時，可放心交由專業代管、包租業者協助租屋，釋出空屋供民眾租用。