想要增加被動收入,早點退休?或許投資房地產是個不錯的選擇!但跟絕大多數的時候一樣,要追求有價值的東西,一點也不輕鬆,除了研究投資標的、市場趨勢以外,如何出租也是學問。

許多人以為投資房地產是有錢人的特權,相較於必須時時盯緊市場變動的股票、基金,房地產的確需要準備較高額的本金,但因為可以利用槓桿,報酬也比其他投資方法高得多。

不過槓桿也不要用過頭,除了頭期款外,每個月繳的房貸最好不要超過薪資的三分之一,台北蛋黃區房價太高買不起,那桃園呢?台中呢?台南呢?只要眼光夠準、審選投資標的,並衡量自身的財務狀況,多聽、多看、多累積房市知識,篩選出財力可負擔的好物件,小資族一樣也可以當包租公、包租婆,每個月讓被動收入為你賺錢。

買了房子後,多數業主會選擇房地產經紀人或房屋仲介公司代為處理出租事宜,由物業管理人員負責聯絡投資人與租戶,而你仍可以忙自己的事業,輕鬆等著房子被租出去,但這畢竟是有代價的,仲介公司會收取一筆仲介費用,對擁有幾十套房產的投資人來說當然沒差,但對小額投資人而言,這代表能收取的利潤被壓縮了,所以你需要在成本間進行取捨。

現在不少小額投資人選擇不依賴仲業公司,從管理房產、出租都一手包辦,除了太多的標的和各式各樣的房地產投資組合讓人眼花撩亂,管理更是項艱鉅的任務,而且可能藏有許多不容易注意到的陷阱。

如果真的要當個什麼都自己來的房東,那該注意什麼呢?

1. 管好賣相,絕對不會錯

如果今天換成你要租屋,當房仲帶你去看房,一踏進房門時,你會注意到什麼?裝潢?擺設?配色?還是採光?有個容易被忽略的地方是清潔。看到這裡你可能會想,反正都要整理,乾不乾淨有差嗎?但其實人類是非常注重美學的,乾淨、清爽的房子比你想像的更受歡迎,不只更容易租出去,也可以談到更好的價錢。因此,在拍攝環境照片或房客看房前,請清潔公司來打掃一下吧!如果房子的外部,像油漆、排水溝等有嚴重損壞的區域,也記得一併修補。

讓房子更乾淨舒適,是一筆報酬率很高的投資。

2. 管好行事曆,讓自己優雅有餘裕

如果你不是全職房東,要同時工作又要管理房子,恐怕需要多花點心力取得兩者間的平衡。犧牲一點空閒時間是必須的,建議在周末時先提前把下周需要處理的事情先安排好,不論預約打掃、拍照、廣告或是修繕,才不致影響本業的工作,並且記得保持手機隨時在身邊,確保不漏接任何電話,畢竟每通電話都可能是未來的租戶或潛在的買家,溝通速度和效率非常重要。

時間管理得越好,你就能越有條不紊。

3. 管好自己的現金流,就不必削價競爭

如果房客遲交租金或房子兩三個月都租不出去怎麼辦?你的資金有辦法應付嗎?為了避免日後財務出狀況,在投資新房產前最好先設定預算,把裝潢、修繕及日後的維護費用都計算在內。

能夠請會計師來整理現金流、稅務、分析盈餘當然是比較理想的,但如果能把一切組織化,要全部自己一手包辦也絕對沒問題!記得定期檢查網路銀行,你可以每一周或一個月,為自己預留一點時間好好梳理關於數字的一切事情。

租金、稅收及公設,都須精打計算,以確保你的投資能帶來最大利益。

結語

當個房東,就是要做出最適合自己的決策。想要輕鬆,就把事情分給別人做,但是自己的報酬率當然也會降低;想要高報酬,自己就得做很多事情,付出很多時間,甚至如果有本業的話還會因此而受到影響。

想要保有本業,那麼就得精挑細選哪些事情可以外包,例如修繕就很適合,因為你如果要在上班以及幫房客修馬桶之間抉擇,其實就會影響原本的工作了。至於那些可以佔用自己下班時間做的事情,就未必要外包了,可以自己做就可以提升報酬率。

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